文/乐居财经杨宏彬

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2022年，地产行业遭遇百年未有之变革，融资断流、销售下行、疫情反复，步入出清阶段、进入至暗时刻。寒冬之下，没有人能独善其身。作为央企的中海，或多或少也遭遇寒气侵袭。不过凭着企业的韧劲，其盈利水平依旧保持领先。

3月31日，中国海外发展（0688.HK)发布2022年全年业绩。期内，中海实现收入1,803.2亿元；股东应占溢利为232.6亿元；剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后的股东应占溢利为244.2亿元。

得益于经营的稳健，中海2022年继续保持高分红，2022年度分红派息金额达87.6亿港元。数据显示，自1992年上市以来，中海上市30年间累计派发现金股息1080亿港元，是累计分红派息最多的房地产企业。

展望未来，董事长颜建国结合市场形势与公司业绩，在业绩会上传达了中海的三个“信心”。

第一，宏观经济与房地产调控政策，营造了较好的外部环境，企业对房地产市场企稳回升有信心。第二，在向房地产新发展模式转型的进程中，中海有信心在下半场继续保持高质量发展。第三，行业转折期中海夯实了基础，积蓄了力量，强化了竞争优势，有信心实现经营业绩稳中求进。

销售额进入前三，坚持主流城市战略

2022年，房地产市场整体下行，而中海逆势向前，为公司业绩提供了强有力的保障。

期内中海实现合约销售额2,947.6亿元，对应销售楼面面积为1,387万平方米。克而瑞的统计数据显示，中海的权益销售额已经上升至行业第三。其中，中海在北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州、香港的销售过百亿，其中，北京一骑绝尘，销售达493亿元。

具体来看，北部大区是为中海销售额贡献最多的地区，期内销售额达773.4亿元，占比26.2%，其次是南部大区及东部大区，分别实现销售额559.9亿元及494.9亿元，分别占比19.0%及16.8%。

同时，2022年中海继续加强销售回款，当中北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，各城市均超过100亿元。

2023年一季度，市场企稳回升，一二线城市销售复苏明显，中海的销售增速表现亮眼，一季度销售合约额达人民币835亿元，同比增长40%，增速大幅跑赢大市；一季度权益销售780.3亿元，升至行业第二，且距离第一的保利仅差不到20亿元。

财报显示，2022年末中海的预售楼款为1076.76亿元，2023年可售货值超7900亿元。两项数据均表明了中海的未来的增长潜能。

聚焦主流城市、主流地段，是中海长期以来的投资策略，2022年销售的强劲增长亦是得益于此。期内，中海继续将目光瞄准高能级城市的优质资产，优中选优。

在土地市场萎靡的2022年，中海逆势扫货，新增土地储备40宗，购地金额1,107.2亿元，新增货值2,139.4亿元。新增货值中，北上广深四个一线城市占据了48.1%。

除公开市场拿地外，中海还化身白衣骑士，通过收并购补充储备，收购标的同样是位于广州、上海、成都等核心一线城市，并购投入106.6亿元。中海表示，未来将继续寻求并购机会。

优质的城市布局和货量结构，将增厚中海的安全边际，有望在市场回暖下助力业绩快速上升。截止2022年末，中海土地储备为4,389万平方米，若加上联营企业中海宏洋的土储，中海系列公司的储备将达到6,842万平方米。

有如此的底气，颜建国在业绩会上公布2023年目标，“力争销售合约额增长20%”。

目前，发布业绩的头部房企中，中海释放的增长目标最明确、最积极，让资本市场振奋不已。31日中海公布”2023年销售增长20%”的目标后，现场一众投资机构开始沸腾，资本市场的振奋也直观显现在中海股价表现上，业绩会当天中海股价走出“深V”反转，4月3日开盘后股价再度大涨，截至收盘涨逾6.54%至20.2元，表明投资者高度看好中海于2023年迎来快速增长。

地产主业保持稳健的基础上，中海的商业项目也有所突破。2022年，中海商业物业收入达52.6亿元，在疫情影响之下同比增长1.8%。

期内，中海新增运营商业项目创高峰，新增15个运营商业项目，包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓，新增商业运营建筑面积88万平方米，为商业收入加速增长注入新的动能。

手持现金超千亿，财务稳健

中海向来坚守审慎财务资金管理的原则，坚持以现金流管理为中心，严格控制各项费用，这亦是其能取得稳健发展的重要因素。

2022年全年，中海有效控制成本，精益管理效果显著提升。期内录得行政费用26亿元，同比下降18%；分销费用与行政费用合计占年收入的比例为3.6%，费效比行业领先。

截止2022年末，中海手持货币资金多达1103亿元，是为数不多的有千亿货币资金在手的房企。充足的货币资金也给予了中海更强的抗风险能力，也为其提供了抓住市场调整的机会。

同期内，中海的总借贷合共为2,703.9亿元，包括银行及其他借贷为1,655.6亿元及担保票据及公司债券为1,048.3亿元。其中，一年内到期的借贷为393.6亿元，占总借贷的14.6%，债务结构合理。

同时，中海还有576.8亿元的银行授信未动用，加上银行存款，可动用资金合计达1,679.9远远超过一年到期的借款，短期内并无太多偿债压力。

截止2022年末，中海的三道红线指标均符合监管要求，且净负债率处于行业最低区间。事实上，得益于公司稳健审慎的财务策略，“三道红线”的要求提出后，中海始终保持“绿档”零踩线。

作为央企，中海的融资优势在当下尤为突出。2022年全年，中海融资943.2亿元，其中境内发行债券合共285亿元。

值得一提的是，在境外融资环境严峻的情况下，中海于境外新签合共人民币200.4亿元的贷款，其中在香港与12家银行签署港币121.1亿元的五年期银团贷款，是本年度内房股金额最大的一笔银团贷款。另外还有一笔1亿英镑可持续发展表现挂钩俱乐部贷款，为中海境外首笔绿色融资。

境外融资的畅通，也说明国际市场对于中海财务稳健程度认可。2022年，中海融资成本仅为3.57%，处于行业最低区间。

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