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王雅迪

在上海加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的过程中，长租公寓作为重要市场力量深度参与其中，并试图闯出新赛道。据市房管局消息，2022年上海市新增建设筹措保障性租赁住房18万套(间)，提前超额完成年初确定的17.3万套(间)的年度目标任务。全市已累计建设筹措保障性租赁住房38.5万套(间)，吸引越来越多怀揣热情的奋斗者扎根上海、安居乐业。

政策利好，长租公寓市场展现较强韧性

近两年来，政府继续加大对长租公寓市场的关注与支持力度。《政府工作报告》明确，上海今年将筹措7.5万套(间)保障性租赁住房，进一步满足市民对美好生活的向往。2023年2月1日起，《上海市住房租赁条例》正式实施。新条例是综合了市府规划、民生保障、租赁市场乱象治理、社会应急处理等情况后进行的调整，将对房屋租赁涉及到的各类主体产生巨大影响。依据条例，政府将加强对住房租赁的监督管理，并增加保障性租赁住房供给；房东应规范租房并依法进行备案，不得侵害租客权益；租客的房源可选择范围更广，将获得更多权利和保障；住房租赁经营的二房东和中介机构将面临更加规范的监督管理。

2022年，上海新增租赁需求有所放缓，但长租公寓市场平均入住率仍达86.3%，为近年来最高。据仲量联行统计，2022年上海长租公寓投资大宗交易额达到65.5亿元，同比上一年度增长263.89%。2022年底上海在运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套，以闵行、浦东、松江等区域居多，长租公寓市场展现出了较强的韧性，发展潜力依旧。

从项目分布来看，大部分长租公寓项目仍延轨交沿线分布，且靠近办公区域、产业园区或高校。从环线来看，长租公寓在外环外的套数存量占54%，内环内占比仅8.9%，各环线项目租金呈阶梯式分布，入住率均在85%以上。在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业更受长租公寓投资人的关注，增值型投资交易占总交易额的75%，稳定型仅占25%。此外，长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，各环线长租公寓成交比例均匀分布。从需求客群来看，宿舍型长租公寓出租率较为稳定，且空置率低，有部分白领公寓陆续将一房改为宿舍。另一方面，作为国际化都市的人才高地，上海高端品牌的服务式公寓入住率大多高达90%以上。

呈现规模化、社区化、品质化特点

随着优质长租公寓项目的加快入市，以及健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，2023年上海长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。仲量联行预计2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年新增约8.1万套。随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，在2023-2025年间，上海将有17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4项目。

其中，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将于2023年面向市场提供2212套租赁房源，该项目匹配了大面积及多功能业态混合的公共活动空间——项目内自带约2万平方米的公共服务空间，规划了包含文化运动、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务等丰富业态，有望打造成世博地区的一大热门商业街区。此外，位于浦东新区的张江纳仕国际社区、闵行区的浦江社区和杨浦区新江湾城的光华社区也即将向周围的青年白领客群分别开放1000余套、2362套和1234套房源。2023年，长租公寓市场将迎来更多高品质项目的面市，仍有较大增长空间。

来源：作者：王雅迪